דירה שניה ומס רכישה

יש לכם יותר מדירה אחת, כמה מס רכישה תשלמו?

ישראל פסח, עו"ד

בעסקת מכר של דירת מגורים בין אנשים פרטיים חל חיוב תשלום מס רכישה ומס שבח. מס רכישה חל על הרוכש ומס שבח על המוכר. ישנם מקרים בהם נתן המחוקק פטור מתשלום מס זה. הפטור הנפוץ מתשלום מס רכישה הוא הפטור של רכישת דירה יחידה. במקרים בהם אין לרוכשים דירה נוספת או חלק מדירה רשומה על שמם, ניתן לקבל את הפטור ובתנאי שמחיר הדירה אינה עולה על סך של 1,517,210 ₪. כאשר מחיר הדירה עולה על הסכום הנ"ל, יזכו הרוכשים בפטור מלא עד לסכום הנ"ל. על הסכום שבין 1,517,210 ₪ ל 1,799,605 ₪ ישלמו 3.5% עבור מס רכישה על החלק שמעל ל1,517,210 ₪ ועד למדרגה הבאה. ככל ומחיר הדירה עולה מעל הסכום השני, עולות מדרגות המס ל5% ואח"כ ל8%. כאשר מחיר הדירה עולה על סכום של 15,475,835 ₪ ישלמו הרוכשים 10% מהחלק שמעל המדרגה.

אולם, כאשר לרוכשים יש כבר דירה רשומה על שמם (או אפילו חלק מדירה, ככל שהחלק גדול משליש הדירה), הם אינם זכאים לקבל את הפטור הזה. לכן קובע החוק שעבור דירה שניה משלמים מס רכישה כבר מהשקל הראשון. הסכומים והמדרגות שונים מזה של דירה יחידה. בדירה שניה משלם הרוכש עבור החלק שבין 1 ₪ עד 1,123,910 ₪ 5% מס רכישה. במידה ומחיר הדירה גבוה מהסכום הנ"ל הרוכשים משלם הרוכש  6% על החלק העולה על הסכום הנ"ל עד לסכום 3,371,710 ₪. מדרגות המס עולות ל7%, 8% ואף ל10% כשמדובר בדירה שמחירה 15,475,835 ₪.

הבדלי הסכומים הם משמעותיים בין שני המקרים וסביר בדוגמא. אדם רוכש דירה יחידה בסכום של 1,550,000 ₪. סכום מס רכישה שיחויב לשלם יהיה 1148 ₪. על החלק הראשון עד לסכום 1,517,210 ₪ ישלמו 0 ₪, ועל הסכום שמעל 1,517,210 ₪ (32,790 ₪) ישלמו 1,148 ₪ (3.5%) כאמור. אבל אם הדירה הנרכשת אינה דירה יחידה (כלומר, לרוכשים יש כבר דירה או חלק ממנה)  מס הרכישה שישלמו יהיה 81,761 ₪. החישוב הוא כדלהלן: על החלק עד לסך 1,123,910 ₪ משלמים 59,196 ₪ ועבור החלק שמעל 1,123,910 (426,090 ₪) ישלמו 25,565 ₪ (6%). ההפרש של למעלה מ80,000 ₪ מס משתנה ממצב למצב ואפילו אם מדובר באותה דירה.

עולה מכל הנ"ל שאם רוצים לרכוש דירה אך עדיין לא מכרו את דירתם הנוכחית, הרי שברכישת הדירה החדשה יחשבו כמחזיקי שתי דירות ויחויבו במס הגבוה. המחוקק היה ער להיווצרות המצב הזה ואיפשר החלפת דירות מבלי לחייב בתשלום מס רכישה בתעריף הגבוה, במידה ועומדים בדרישת החוק.

החוק מבדיל בין רכישת דירה מאדם פרטי ורכישת דירה מקבלן אשר טרם הסתיימה בנייתה. כאשר מדובר ברכישת דירה מאדם פרטי, על הרוכשים למכור את הדירה הראשונה תוך עשרים וארבעה חודשים מיום רכישת הדירה השנייה.

הדברים מתנהלים כך: מגישים את הצהרת הקונה לרשות המסים אשר לפיה לרוכשים דירה נוספת אשר בכוונתם למכור תוך שנתיים. השומה "מוקפאת" לתקופה זו. במידה והרוכשים מוכרים את דירתם הראשונה בתוך התקופה, הרי שאינם חייבים כלום עבור מס הרכישה. אולם, אם לא הצליחו למכור את דירתם הראשונה בתוך תקופה זו, חייבים "להשלים" את ההפרש בתוספת ריבית והצמדה מיום המכירה.

ברכישת דירה מקבלן, התקופה נמדדת מיום מסירת הדירה חדשה, והתקופה עצמה  עומדת 12 על חודשים. דהיינו, הרוכשים חייבים למכור את הדירה הראשונה תוך שנים עשר חודשים מהיום בו הדירה הייתה אמורה להימסר על פי ההסכם עם הקבלן. אם חלה דחייה במסירת הדירה, התקופה הופכת להיות שנים עשר חודשים מיום מסירת הדירה החדשה בפועל.

18 תגובות על דירה שניה ומס רכישה

  1. מאת שלי שרעבי‏:

    שלום רב,
    יש ברשותי דירה. רכשתי דירה נוספת מקבלם בכוונה למכור את הראשונה.
    קיימות בעיות באטבו בדירה הנוכחית ולכן איני מצליחה למכור את הדירה הנוכחית.
    אני מחויבת לשלם מס רכישה לדירה שנייה עד תום 12 חודשים מיום מסירת הדירה החדשה.
    אני מאוד בלחץ מפני שאין בכוונתי שהשאיר 2 דירות. אין באפשרותי לשלם עבורן ובנוסף גם מס רכישה מטורף. בני יהיה בן 18 קרוב למועד תשלום מס הרכישה. (הוא יהיה בן 18 חודשיים לאחר שאצטרך
    לשלם את מס הרכישה הנוסף), שאלתי היא: האם תהיה אפשרות לקבל דחיית מס רכישה לדירה
    שנייה כדי שאוכל להעביר את הדירה על שם בני , שיגיע לגיל 18?
    תודה שלי

    • מאת admin‏:

      עליך למכור הדירה תוך שנים עשר חודשים מיום קבלת החזקה בדירה החדשה או קבלת טופס 4. דחיית מועד התשלום לא תדחה את מועד החבות ובכך לא תעזור.

      עליך לפעול בזהירות יתרה בהעברה במתנה ככל ולא תמתיני תקופת הצינון במכירת הדירה השניה את עלולה לשלם גם מס רכישה של דירה שניה וגם מס שבח על הדירה הראשונה.

  2. מאת יוסף‏:

    שלום רב.
    ברשותי דירה למגורים (נקרא לה דירה A) ובכוונתי לרכוש דירה נוספת – להשקעה (נקרא לה דירה B). ברור לי שאיאלץ לשלם 8% מס רכישה אולם מה שאני חושש ממנו הוא דווקא מצב של שיפור הדירה למגורים:
    במידה ואכן תצא לפועל עסקת הדירה להשקעה, האם כאשר ארצה לעבור לדירה אחרת (מדירה A לדירה C) איאלץ לשלם שוב פעם 8%?
    האם ניתן להצהיר על דירה כמגורים או השקעה?
    תודה מראש!

  3. מאת מ‏:

    שלום רב,
    ברשותי דירה ראשונה עם בעלי.
    אני מתעתדת לקנות דירה שנייה מקבלן שאמורה להיות מוכנה עוד שנתיים וארבע חודשים – הדירה תהיה רשומה רק על שמי או על שם אמא שלי גם כדירה שנייה.
    אני מבינה שהמס הינו 8%. (אני אומנם במצב של 100% אובדן כושר עבודה אולם הנכות שלי זמנית – אני משערת שההנחה במס רכישה חל רק אם הנכות לצמיתות?)

    יש לי מס שאלות:

    מה קורה אם במהלך השנתיים הקרובות מתגרשת והדירה החדשה עדיין בשלבי בנייה ואצטרך למכור אותה על הנייר – האם אמורה לשלם מס נוסף – מס שבח? והם התשובה זהה אם הדירה נרשמת על שם אמא שלי?
    הבנתי שיש גם סעיף המדבר על כך שאם לא עברו 18 חודש מקבלת טופס 4 צריכה לשלם משהו נוסף?
    מה קורה במידה ומוכרת את הדירה החדשה הנוספת שרכשתי על שמי, ומשתמשת בכסף שקבלתי או בחלקו (ולא בכולו) לרכוש את חלקו של בעלי בדירה הקיימת הראשונה על שם שנינו- האם פטורה ממס שבח על מכירת הדירה השנייה וממס רכישה על קניית חלקו של בעלי בדירה הראשונה?
    מה קורה אם רושמת את הנכס על שם אמא שלי, האם גם אז יחולו אותם התנאים במידה ומוכרת וקונה את חלקו של בעלי?

    בברכה
    ותודה מראש
    מ

    • מאת admin‏:

      יש כאן מספר נתונים שחייבים ליבון ופורום זה אינו מתאים לשאלה מורכבת כזו. אנא צרי קשר ואשמח לקבוע פגישת יעוץ.

  4. מאת לימור‏:

    יש בבעלותי שתי דירות. אחת בבעלותי הבלעדית להשקעה (קניתי, כשהייתי רווקה) והשניה בבעלותי ובעלות בעלי. שילמתי לא מזמן מס רכישה על הדירה שאנו גרים בה (מחצית מהסכום). אני מעוניינת למכור את הדירה להשקעה ולקנות חדשה במקום אחר, שתהיה בבעלותי הבלעדית- האם אני אמורה לשלם שוב מס רכישה?

  5. מאת Zohar‏:

    שלום רב, אני רוכשת כרגע דירה מקבלן חוץ מהדירה שאני מתכוונת לרכוש יש בבעלותי 2 דירות נוספות אותן אני רוצה למכור תוך 12 חודשים האם אהיה חייבת בתשלום מס רכישה מלא?

  6. מאת אני רק שאלה‏:

    שלום,
    יש לי שאלה, נראת די טריויאלית, אבל לא מצאתי הסבר לאחת כזו עד כו באתרים אחרים:
    לי ואשתי יש בבעלות דירה. כעת אנחנו רוצים לרכוש דירה נוספת.
    האם התהליך: העברת דירה קיימת על שם אישתי(מתנה לקרוב) וקניית דירה הנוספת על שמי, פטור ממס?

    • מאת admin‏:

      לא ברור מה מטרה שלך. אתה ואשתך הם יחידה אחת לעניין מס כך שאין כל סיבה לבצע ההעברה. העסקה של ההעברה ללא תמורה תהא פטורה ממס שבח אך כל פעולה שתתבצע בהמשך עדיין תחייב את הבעל במס שבח כאלו הוא רשום בדירה. כמו כן, רכישת הדירה הנוספת החדשה תמוסה כדירה שניה, קרי 8%.

  7. מאת איתי‏:

    שלום רב
    אם בבעלותי דירה ואני מעוניין לקנות בנוסף 33% מדירה אחרת למגורים , האם אאלץ לשלם 8% מהשקל הראשון?
    שאלה שניה
    והיה ורכשתי 50% דירה למגורים ובתוך פחות משנה רכשתי דירה שלמה נוספת למגורים (100%)., האם ניתן לשחק עם המס ככה ( אולי רטרואקטיבית?) שאאלץ לשם על ה 100% שנרכשו מאוחר מס כדירה ראשונה ועל ה 50% כדירה שניה ? ( לצורך הדוגמא כל 50% שווים 1000000)
    תודה מראש

    • מאת admin‏:

      לשאלה הראשונה התשובה היא כן.
      לשאלה השניה התשובה היא אי אפשר "לעבוד" על רשויות המס. ככל שתהיה בעת רכישת הדירה השניה בעלים של לפחות משליש דירה תשלם לפי דירה שניה.

      • מאת איתי‏:

        תודה על התשובה
        לגבי 2 הכוונה היתה לא לעבוד על רשויות המס אלא להבין אם אפשר במסגרת החזרי מס ( כזה שעושים בסוף כל שנה) לבקש החזר

  8. מאת איתי‏:

    תודה

  9. מאת אור‏:

    שלום,

    במידה ורכשתי דירה מקבלן, נחתם חוזה כבר ובמהלך הבנייה אני מתחתן (לבת זוגתי יש דירה בבעלותה) אני אצטרך לשלם מס רכישה או שעדיין אוכל לקבל הטבה עבור דירה ראשונה?

    תודה רבה.

    • מאת admin‏:

      המעוד הקובע הוא מועד חתימה על ההסכם. אם בעת החתימה היית רווק ולא הייתה בבעלותך דירה נוספת אתה תהיה פטור מלשלם מס רכישה עד לתקרה הקבועה בחוק.

  10. מאת חיים‏:

    שלום,

    האם יש פטור כלשהו ממס רכישה (של דירה שניה) במקרה והרכישה היא רק של חלק מהדירה?
    או שבמקרה כזה אשלם מס באופן יחסי על חלק הרכישה

    תודה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים